100 вопросов по жилищному кодексу.

1.  Что такое товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу РФ?

Товарищество собственников жилья - это организация, объедине­ние собственников помещений в многоквартирном доме для совместно­го управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (статья 135 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартир­ном доме для совместного управления комплексом недвижимого имуще­ства в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации .этого комплек­са, владения, пользования и в установленных законодательством преде­лах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (часть 1 статьи 135 Ж К РФ).

2. Что такое домовый комитет и каковы его функции?

Домовый комитет - это добровольное объединение граждан (нани­мателей, собственников жилья) но месту их жительства в многоквар­тирном доме (домах) в целях совместного решения социальных проб­лем в жилищной сфере, осуществления общественного контроля над содержанием, технической эксплуатацией и ремонтом жилых домов, а также содержанием придомовых территории, объектов благоустрой­ства и озеленения.

Процедура создания домового комитета предельно упрощена, он про­ходит учётную регистрацию только в управе района. Создаются домовые комитеты на общих собраниях жителей Дома или группы домов. Также возможно голосование путём проведения письменных опросов.

Домкомы представляют интересы жителей в отношениях с управляю­щей организацией, органами государственной власти и местного самоуправ­ления. Представители домовых комитетов вправе присутствовать с правом совещательного голоса на совещаниях, проводимых в управе района, по воп­росам, затрагивающим интересы жилого дома или группы домов, в которых избран домком, взаимодействующий с органами исполнительной власти и организациями по вопросам эксплуатации жилищного фонда. Руководящий орган домкома информирует жителей о своей работе, не менее одного раза в год проводит общее собрание, ведет книгу жалоб и предложений. Если представитель или члены домкома нарушают закон, то они могут быть дос­рочно переизбраны. Учёт домкомов ведётся в районной управе.

Оплата за жилищно-коммунальные услуги постепенно повышается, и, если жители многоквартирных домов не объединятся и не создадут домовой комитет или товарищество собственников жилья, территори­альную общину, они не смогут контролировать качество обслуживания своего жилья и не будут иметь гарантий, что их квартплата используется на содержание принадлежащего им общего имущества.

3.  Назовите вопросы, отнесённые Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

К компетенции общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме относятся:

• 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйствен­ных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
• 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
• 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
• 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
• 5)другие вопросы, отнесённые настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 44 ЖК РФ).

4.  При каком условии общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум)?
Возможно ли проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме при отсутствии кворума?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

При отсутствии кворума для проведения общего собрания собствен­ников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено пов­торное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

5. С какой минимальной периодичностью собственники поме­щений в многоквартирном доме обязаны проводить общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегод­но проводить годовое общее собрание собственников помещений в мно­гоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

6. Возможно ли проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме чаще, чем один раз в год?

Да. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеоче­редными (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

7. Кто может быть инициатором внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?

Инициатором внеочередного общего собрания собственников поме­щений в многоквартирном доме может быть любой и3 данных собствен­ников или уполномоченное им лицо (часть 2 статьи 45 ЖК РФ).

8. В какой срок инициатор общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен оповестить собственников помещений о проведении такого собрания?

Инициатор общего собрания собственников помещении в многоквартирном доме должен оповестить собственников помеще­ний не позднее чем за 10 дней до даты его проведения (часть 4 статьи 45 ЖК РФ).

9. Кто вправе голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме?

Правом голосовании на собрании собственников помещений но воп­росам, поставленным на голосование, обладают собственники помеще­ний в данном доме или их уполномоченные представители (части 1 и 2 статьи 48 ЖК РФ).

10.  Каким количеством голосов обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений?

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собствен­ников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).

11.  Что инициатор проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен указать в сообщении о проведении такого собрания?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помеще­ний в многоквартирном доме должны быть указаны:

• 1) сведения о лице, но инициативе которого созывается данное собра­ние;
• 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голо­сование);
• 3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае про­ведения данного собрания в форме заочного голосования, дата оконча­ния приёма решений собственников по вопросам, поставленным на голо­сование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
• 4) повестка дня данного собрания;
• 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться (часть 5 статьи 45 ЖК РФ).

12.  Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам о реконструкции многоквартирного дома, о пре­делах использования земельного участка, о передаче в пользование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

Решения по укачанным вопросам принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников поме­щений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

13.  Каким числом голосов принимаются решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о выборе способа управления многоквартирным домом?

Решения о выборе способа управления многоквартирным домом при­нимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимаю­щих участие в данном собрании собственников помещений в многоквар­тирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

14.  Вправе ли общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня данного собрания?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (часть 2 статьи 46 ЖК РФ).

15.   Опишите процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопро­сов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голо­сование) путём проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, счи­таются собственники помещений в данном доме, решения которых полу­чены до даты окончания их приёма (части 1 и 2 статьи 47 ЖК РФ).

16.   Какие способы управления многоквартирным домом существуют?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

• 1) непосредственное управление собственниками помещений в мно­гоквартирном доме;
• 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским коопе­ративом;
• 3) управление управляющей организацией (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

17. Каков порядок принятия Устава товарищества собственников жилья?

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть, 2 статьи 135 ЖК РФ).

18.  Каким числом голосов от общего числа голосов собственников помещений должны обладать члены товарищества, создавшие товарищество?

Число членов товарищества собственников жилья, создавших това­рищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 135 ЖК РФ).

19.   На какой срок может быть создано товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья создается без ограничения сро­ка деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества (часть 4 статьи 135 ЖК РФ).

20.  С какого момента ТСЖ является юридическим лицом? 

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (часть 5 статьи 135 ЖК РФ).

21.  Чем отвечает товарищество собственников жилья по своим обязательствам?

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ).

22.  Отвечает ли товарищество собственников жилья по обя­зательствам членов товарищества?

ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества (часть 6 статьи 135 ЖК РФ).

23.  Отвечают ли члены товарищества собственников жилья по обязательствам товарищества?

Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (часть 6 статьи 135 ЖК РФ).

24. Сколько ТСЖ могут создать собственники помещений в одном многоквартирном доме?

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут соз­дать только одно ТСЖ (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

25. Кем и где принимается решение о создании товарищества собственников жилья?

Решение о создании товарищества собственников жилья прини­мается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многок­вартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа  

голосов собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

26. Может ли товарищество собственников жилья быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов? Если да, то какие условия должны быть при этом соблюдены?

Товарищество собственников жилья может быть создано при объ­единении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помеще­ний в многоквартирном доме, с земельными участками, расположен­ными на общем земельном участке или нескольких соседних (грани­чащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обес­печения и другими элементами инфраструктуры (пункт 1 части 2 статьи 136 Ж К РФ).

27.  В каком случае решение о создании ТСЖ в многоквартирном доме считается принятым?

Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственни­ков помещений в таком доме (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

28. Назовите основные права товарищества собственников жилья?

Товарищество собственников жилья вправе:

• 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании ком­мунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
• 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходи­мые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквар­тирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию много­квартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
• 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов това-рищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартир­ном доме и предоставлять им услуги;
• 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товарище­ству услуги;
• 7)   продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу (часть 1 статьи 137 ЖК РФ).

29.   Какие действия вправе осуществлять товарищество собственников жилья, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме?

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собствен­ников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственни­ков жилья вправе:

• 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многок­вартирном доме;
• 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуата­ции;
• 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счёт собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участ­ков;
• 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам ТСЖ действия (часть 2 статьи 137 ЖК РФ).

30. Какое количество членов ТСЖ необходимо для его создания?

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (статья 136 ЖК РФ).

31. На какой срок может быть создано ТСЖ?

Товарищество собственников жилья создаётся без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом (статья 135 ЖК РФ).

32. Юридическим или физическим лицом является ТСЖ?

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчётный и иные счета в банке, другие реквизиты и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (статья 135 ЖК РФ).

33. Отвечает ли товарищество по обязательствам членов ТСЖ, и отвечают ли члены ТСЖ по обязательствам товарищества?

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязатель­ствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собствен­ников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (статья 135 ЖК РФ).

34. Кем и каким образом может быть создано ТСЖ?

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут соз­дать только одно товарищество собственников жилья. Решение о созда­нии товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое реше­ние считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помеще­ний в таком доме (статья 136 ЖК РФ).

35. Можно ли создать ТСЖ в строящемся многоквартирном доме?

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственни­ков жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о созда­нии товарищества собственников жилья в строящихся многоквар­тирных домах принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 ЖК РФ. Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся мно­гоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодатель­ством о государственной регистрации юридических лиц. ТСЖ в строящемся многоквартирном доме создаётся в том же порядке, что и такое же товарищество в уже построенном и принятом в эксплуа­тацию многоквартирном доме.

36. Могут ли несколько ТСЖ объединиться в одно ТСЖ?

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объе­динение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением осуществляется по правилам главы 13 ЖК РФ, регламен­тирующего деятельность ТСЖ.

37.  Какие органы являются органами управления товарищества собственников жилья?

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

38. Каковы обязанности инициативной группы по созданию ТСЖ?

Формирование инициативной группы и определение её полномочий осуществляется на общем собрании собственников помещений, на кото­ром было принято решение о создании ТСЖ. К обязанностям инициа­тивной группы относятся:

• организация и проведение общих собраний;
• уведомление всех собственников помещений о принятых на собра­ниях решениях;
• подготовка проекта устава ТСЖ;
• оформление, рассылка и сбор заявлений о вступлении собственни­ков помещений в члены ТСЖ.

Следует учитывать, что полномочия группы прекращаются с момента избрания членов правления ТСЖ.

39.  Каким правовым статусом обладает общее собрание членов ТСЖ?

Общее собрание членов товарищества собственников жилья являет­ся высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (статья 144 ЖК РФ).

40.  Перечислите виды жилищного фонда в зависимости от формы собственности?

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразде­ляется на

• 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помеще­ний, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, при­надлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
• 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помеще­ний, принадлежащих на праве собственности муниципальным образова­ниям.

41. Что относится к общему имуществу собственников поме­щений в многоквартирном доме?

К общему имуществу собственников помещений в многоквар­тирном доме относятся: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одно­го помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестнич­ные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридо­ры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инже­нерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помеще­ния в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

42. Сколько ТСЖ могут создать собственники помещений в одном многоквартирном доме?

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут соз­дать только одно ТСЖ (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

43. Возможно ли объединение двух или более товариществ собственников жилья?

Два и более товарищества собственников жилья могут создать объе­динение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (статья 142 ЖК РФ).

44.  Кто и при каких условиях может стать членом ТСЖ?

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собствен­ника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 143 ЖК РФ).

45.  Когда прекращается членство в товариществе собствен­ников жилья?

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (часть 3 статьи 143 Ж К РФ).

46.  Какой орган управления товарищества является высшим, а какой исполнительным?

Общее собрание членов товарищества собственников жилья являет­ся высшим органом управления ТСЖ (часть 1 статьи 145 ЖК РФ). Правление ТСЖ является исполнительным органом ТСЖ (часть 4 статьи 147 ЖК РФ).

47.  На какой максимальный срок избирается правление товарищества собственников жилья?

Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (часть 2 статьи 147 ЖК РФ).

48.  Кому подотчётно правление товарищества собственников жилья?

Правление товарищества собственников жилья является исполни­тельным органом товарищества, подотчётным общему собранию членов товарищества (часть 4 статьи 147 ЖК РФ).

49.  Кто вправе действовать от имени ТСЖ без доверенности?

Председатель правления товарищества собственников жилья действу­ет без доверенности от имени товарищества, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодатель­ством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения прав­лением товарищества или общим собранием членов товарищества, разра­батывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищест­ва правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работни­ков, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (часть 2 статьи 149 ЖК РФ).

50.  Сколько управляющих организаций может управлять одним многоквартирным домом?

Многоквартирный дом может управляться только одной управляю­щей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

51.  С кем управляющая организация заключает договор управления многоквартирным домом при выборе собственниками помещений в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей организацией?

При выборе управляющей организации общим собранием собствен­ников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания (часть 1 статьи 162 ЖК РФ).

52.   Как осуществляется управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в государственной собственности?

Управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российс­кой Федерации или муниципального образования, осуществляется путём заключения договора управления данным домом с управляющей органи­зацией, выбираемой по результатам открытого конкурса, или, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, без проведения такого конкурса (часть 2 статьи 163 ЖК РФ).

53. Что такое договор управления многоквартирным домом? Назовите стороны по данному договору.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказы­вать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (часть 2 статьи 162 ЖК РФ).

54.  На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом?

Договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет (часть 5 статьи 162 ЖК РФ).

55. Расскажите о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме?

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды дея­тельности, собственники помещений в таком доме заключают на основа­нии решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснаб­жения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теп­лоснабжения, в том числе поставки твердело топлива при наличии печно­го отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуще­ствляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управле­ние таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственни­ков помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удос­товеренное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (статья 164 ЖК РФ).

56.  Обязательно ли преобразовывать действующие ЖСК, в которых все члены полностью внесли паевые взносы, в ТСЖ?

Да. Жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 года преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие не преобразованные кооперативы под­лежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуще­ствляющего государственную регистрацию юридических лиц. Такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса (статья 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федера­ции» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

57.  В нашем многоквартирном доме создано ТСЖ. Правле­ние этого ТСЖ нас не устраивает. Мы хотим отделиться от этого ТСЖ и создать своё ТСЖ в подъезде нашего многоквартирного дома. Законно ли это?

Нет. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (часть 1 статьи 136 ЖК РФ).

58. Мы хотим создать одно ТСЖ, объединив в это ТСЖ не­ сколько многоквартирных домов, расположенных в разных районах города? Вправе ли мы сделать это?

Нет. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собствен­никам помещений в многоквартирном доме, с земельными участка­ми, расположенными на общем земельном участке? или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, соями инженер­но-технического обеспечения и другими элементами инфраструк­туры. Иной возможности объединения в одно ТСЖ нескольких многоквартирных домов ЖК РФ не допускает (часть 2 статьи 136 ЖК РФ).

59. В нашем многоквартирном доме инициативная группа провела общее собрание собственников помещений, совершив поквартирный обход и собрав на листе подписи прожива­ющих. Уведомления о проведении общего собрания никто из нас не получал. Законны ли действия инициативной группы? Были ли инициативной группой допущены какие-либо нарушения действующего законодательства?

Действия инициативной группы незаконны. Собственник, по иници­ативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным   письмом,   если   решением   общего  собрания   собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собствен­нику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помеще­нии данного дома, определённом таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквар­тирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путём проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении обще­го собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в пись­менной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, счи­таются собственники помещений в данном доме, решения которых полу­чены до даты окончания их приёма.

60.   Инициативная группа собственников помещений в нашем многоквартирном доме планируют создать одно ТСЖ на целый микрорайон. Возможно ли это?

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственни­кам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-тех­нического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Таким образом, создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удалёнными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству (часть 2 статьи 136 ЖК РФ).

61.  Может ли наше ТСЖ заключить договор управления нашим домом с другим ТСЖ?

Нет. Одно ТСЖ другим ТСЖ управлять не может. Два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для сов­местного управления общим имуществом в многоквартирных домах (статья 142 ЖК РФ).

62. Кто может стать председателем ТСЖ?

Правление товарищества собственников жилья, включая председателя правления, избираются из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества. Членом ТСЖ, управляющего многоквартирным домом, может быть только собственник помещения в данном доме.

63. Мы живём в доме, в котором всего девять подъездов, из них четыре подъезда находятся в управлении ЖСК. Мы хотим создать в доме ТСЖ, а правление ЖСК не хочет этого. Что нам делать?

Организовать в установленном порядке общее собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе поме­щений, находящихся в настоящее время в управлении ЖСК, для рас­смотрения вопроса о выборе способа управления данным домом, вклю­чая создание ТСЖ.

64.  Какое имущество может находиться в собственности товарищества собственников жилья?

В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, располо­женное внутри или за пределами многоквартирного дома. Недвижимое имущество должно находиться в границах земельного участка, на кото­ром расположено ТСЖ (статья 151 ЖК РФ).

65. Каким образом ТСЖ должно строить отношения с собственниками помещений, не пожелавшими стать его членами?

В доме, где действует ТСЖ, собственники помещений, не вступив­шие в товарищество, обязаны заключить с ТСЖ договор на содержание и ремонт общего имущества в доме. Причем договор должен быть заключен с каждым собственником отдельно. Утверждение перечня работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, коммунальных и прочих услуг ТСЖ происходит на общем собрании членов ТСЖ. Про­ект договора с указанием обязательных условий подготавливает правле­ние ТСЖ, потом передает его каждому собственнику помещения, не являющемуся членом ТСЖ, для ознакомления и подписания. При отказе собственника подписывать договор правление ТСЖ понуждает его зак­лючить договор через суд.

66. Что относится к общему имуществу собственников поме­щений в многоквартирном доме?

К общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме  относятся:  помещения   в данном доме,   не являющиеся   частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лест­ницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и нене­сущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного поме­щения, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (часть I статьи 36 ЖК РФ).

67. Кто имеет право распоряжаться общим имуществом: собственники дома или ТСЖ? И что можно с ним делать: сда­вать в аренду, продавать, перестраивать? Нужно ли регистри­ровать общую долевую собственность?

Вопросы распоряжения общим имуществом дома относятся к компе­тенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ). Решения по использованию общей долевой собственности принимаются только не менее чем двумя третями голосов собственников помещений дома. Таким образом, согласно законодательству, должен работать следующий принцип: "Решение - собственников, ого исполнение - правление ТСЖ". Ведь ТСЖ - инструмент реализации решений собственников.

Общее имущество не подлежит отчуждению, хотя теоретически это возможно, но только при условии 100 процентного согласия всех собственников помещений дома.

Основным правом по распоряжению общим имуществом является сдача таких помещений в аренду или передача в безвозмездное пользо­вание (статья 152 ЖК РФ). Также возможно проведение в установлен­ном порядке надстройки, пристройки иди строительства объектов обще­го имущества дома, если при этом не нарушаются права и законные интересы собственников дома и решение соответствует законодательству (статья 137ЖК РФ).

Что касается регистрации такой собственности, то новый ЖК РФ такой процедуры не предусматривает, государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (статья 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года).

68.   Кому в многоквартирном доме принадлежит общее имущество?

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собствен­никам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ).

69.   Кому в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в случае, если домом управляет ТСЖ?

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собствен­никам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ) независимо от способа управления многоквартирным домом, в том числе и при управлении домом ТСЖ.

70. Какие права имеет товарищество собственников жилья в процессе своего существования?

Товарищество собственников жилья вправе в соответствии с законо­дательством заключать:

• договор управления многоквартирным домом;
• договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквар­тирном доме;
• договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

определять:

• смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые рас­ходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквар­тирного дома;
• специальные взносы и отчисления в резервный фонд;
• расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

устанавливать:

• на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

выполнять:

• работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

пользоваться:

• предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

передавать:

• по договору материальные и денежные средства лицам, выполняю­щим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собствен­ников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственни­ков жилья вправе:

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многок­вартирном доме;
• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуата­ции;
• осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счёт собственников помещений в многоквартирном доме заст­ройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия (статья 137 ЖК РФ).

71. В каких случаях ТСЖ прекращает свою деятельность?

Деятельность ТСЖ прекращается в случае его объединения, реорга­низации или ликвидации. Объединение ТСЖ осуществляется с целью совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление данным объединением осуществляется по правилам главы 13 ЖК РФ, регулирующей создание и деятельность простого ТСЖ. Реор­ганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются на основании и в поряд­ке, которые установлены гражданским законодательством. Решение о реорганизации  (ликвидации) ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. При реорганиза­ции ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строи­тельный кооператив (статья 140 ЖК РФ).

72.  В каком порядке осуществляется ликвидация ТСЖ?

Основания и порядок ликвидации ТСЖ установлены гражданским законодательством. Решение о ликвидации ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. В процессе ликвидации необходи­мо осуществить ряд мероприятий:

• формирование ликвидационной комиссии;
• уведомление кредиторов, выплата им денежных сумм;
• взыскание дебиторской задолженности;
• проведение инвентаризации активов и обязательств ТСЖ;
• составление ликвидационного баланса и др.

Завершается процедура ликвидации ТСЖ внесением соответствую­щей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Пошаговые алгоритмы действий, дающие подробные ответы на эти и многие другие вопросы по созданию и организации деятельности ТСЖ, представлены в нашем новом продукте «ТСЖ: создание и организация деятельности».

73.  Как и на основании чего может быть осуществлена реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья?

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Статьи 57 - 60 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации предусматривают основания и порядок реорганиза­ции юридических лиц, к каковым относится и ТСЖ. Статьи 61-64 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают основа­ния и порядок юридического лица.

74.  Может ли ТСЖ вести какую-либо хозяйственную деятельность?

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе зани­маться хозяйственной деятельностью (статья 152 ЖК РФ).

75.   Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься ТСЖ?

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего иму­щества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, в наём части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищест­ва используется для оплаты общих расходов или направляется в специ­альные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товари­щества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные законом и уставом товарищества.

Поскольку ТСЖ по своему назначению является некоммерческой организацией, то и денежные средства, поступающие на расчётный счет ТСЖ, должны расходоваться для обеспечения его нормального функци­онирования в целях достойного обеспечения прав собственников поме­щений, находящихся в товариществе (статья 152 ЖК РФ).

76. Многие ТСЖ планируют самостоятельно, за счёт собственных сил и средств, произвести реконструкцию и капитальный ремонт дома - каковы должны быть их действия?

Прежде всего необходимо провести работу по формированию своего имущественно-земельного комплекса, чтобы обозначить долевое участие в доме каждого землевладельца, включая доли города на жилые и нежилые помещения. Затем дом в установленном порядке передаётся в управление ТСЖ. При этом товарищество должно представить подтверждение своей финансовой состоятельности. Далее, на основании решения Окружной комиссии по передаче домов и придомовых территорий в управление, пре­фектурой готовится проект соответствующего распорядительного доку­мента о проведении реконструкции или капитального ремонта.

77.   Нередко случается так, что в домах ТСЖ возникают конфликты между членами товариществ и теми, кто по каким-то соображениям не вступил в ТСЖ. Должен ли собственник квартиры в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, подчиняться его решениям? Как оплачивать коммунальные услуги, если дом находится в управлении товарищества?

Действительно, пока у каждого жителя дома не будет понимания, для чего им ТСЖ, конфликты периодически будут возникать. Этого не надо бояться, с этим надо работать. Существует такое направление работы, как разрешение конфликтных ситуаций в домах, где созданы или создаются жилищные объединения. Все инициативные жители дома должны понимать, что, создавая ТСЖ или домовый комитет, нельзя приступать к преобразованиям в своём доме, не проведя предварительной работы со всеми жителями.

Без понимания и поддержки большинства жильцов не удастся реали­зовать возможности, которые несет в себе жилищное самоуправление.

Число домов товариществ собственников жилья, в том числе приня­тых в управление, неуклонно растёт. Однако основная задача окружной программы состоит не в росте числа объединений жителей как таковых, а в формировании новой, особой среды с новым отношением к собствен­ности самих домовладельцев.

78.  Кто должен осуществлять контроль качества жилищ­но-коммунальных услуг (ЖКУ)? Как должны фиксироваться факты недопоставки?

Контроль качества ЖКУ, предоставляемых по заключённым договорам, могут осуществлять работники ТСЖ (инженер-диспет­чер), председатель и (или) члены правления. При обнаружении отк­лонений от установленного качества член ТСЖ или собственник помещения должен уведомить об этом указанных лиц. Если причи­ны отклонений от качества ЖКУ неизвестны, то факт непредостав­ления ЖКУ либо снижения качества их предоставления должен быть проверен. По результатам проверки составляется акт о непре­доставлении услуг (или о предоставлении услуг ненадлежащего качества). Если же причины предоставления некачественных ЖКУ известны, то в специальном журнале делается отметка о поступив­шей заявке от члена ТСЖ или собственника помещения. Следует иметь в виду, что все документы, фиксирующие факт непредостав­ления или предоставления ЖКУ ненадлежащего качества, являют­ся основанием для перерасчёта платежей за предоставленные жилищные или коммунальные услуги.

79.  Необходимо ли при создании ТСЖ оформлять земельный участок в общую долевую собственность?

Нет, делать это необязательно. Оформить участок можно на любом этапе деятельности ТСЖ. Решение об оформлении земельно­го участка в общую долевую собственность принимается на общем собрании собственниками помещений в доме. По поручению собственников помещений все необходимые для этого документы может готовить председатель ТСЖ. Передача земельного участка в общедолевую собственность проходит на основании нормативных документов (постановление Правительства Москвы «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» 431 ПП от 27 июня 2006 года).

80.  Одним из главных вопросов, который интересует тех, кто хочет создать ТСЖ, - на что они могут рассчитывать в финансовом плане? Предусмотрены ли законодательством льготы для ТСЖ, сохраняются ли бюджетные дотации и каков порядок их получения?

ТСЖ, взяв дом в управление, может рассчитывать на платежи населения, собственников и арендаторов нежилых помещений, а также на платежи нанимателей. Кроме того, если жильцы дома имеют право на бюджетные дотации, то эти средства тоже должны поступать на счёт ТСЖ. Каждый дом в центре имеет свою изю­минку, благодаря чему он может и должен приносить доход. Но несмотря на то, что существует программа поддержки домов ТСЖ, а права товарищества закреплены в ЖК РФ, основным фак­тором, определяющим финансовую успешность домов, является предприимчивость и грамотность жителей правлений ТСЖ. ТСЖ, в свою очередь, могут заключать договоры на бюджетное финан­сирование.

Существуют две формы. Первая -это возмещение предоставляемых льгот, когда договор заключается с городским Центром жилищных суб­сидий. Финансирование при этом осуществляется по представлению отчётности за прошедший квартал.

Вторая форма - это возмещение выпадающих доходов от эксплуата­ции (бюджетные дотации). Если в доме все квартиры в частной собствен­ности и муниципальных квартир нет, то договор следует заключить с ГУП «Мосжилкооперация», которое расположено по адресу: Москва, проспект Мира, д. 17 - 19.

Если муниципальные квартиры в доме есть, то договор на возмеще­ние заключается с ДЕЗ. Для заключения договора необходимо предоста­вить технический паспорт на дом, экспликации, план земельного участ­ка, расчёт суммы финансирования по установленной форме, копии устава и свидетельства о регистрации ТСЖ.

81. Правомерно ли включение в плату за техническое обслуживание квартиры индивидуального владельца, не являющегося членом ТСЖ, сумм долевого участия в расходах на зарплату сантехника, электрика и т.п., а также стоимости материа­лов, используемых при обслуживании дома?

Расходы на заработную плату обслуживающему и управляющему персоналу жилищной организации, а также на хозяйственные нуж­ды и приобретение материалов, используемых при обслуживании дома, входят в состав расходов на техническое обслуживание жилищного фонда.

В товариществах собственников жилья размер обязательных платежей домовладельцев, в том числе и за техническое обслужи­вание, устанавливается в соответствии с финансово-хозяйствен­ным планом, ежегодно утверждаемым на общем собрании членов ТСЖ. Однако в соответствии со статьёй 18 общие размеры обяза­тельных платежей на ремонт и содержание общего имущества в кондоминиуме устанавливаются на основе учёта единых правил и норм, установленных Правительством Москвы, и не должны их превышать. Домовладельцы обязаны оплачивать услуги по техни­ческому обслуживанию жилого дома, а также вносить иные плате­жи, установленные законодательством, независимо от членства и ТСЖ.

82. Из каких источников могут состоять средства ТСЖ?

Средства ТСЖ состоят из следующих источников:

• обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов това­рищества;
• бюджетные субсидии на обеспечение эксплуатации общего имуще­ства в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонтов, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• доходы от хозяйственной (предпринимательской! деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполне­ние обязанностей ТСЖ;
• прочие поступления от хозяйственной (предпринимательской) дея­тельности.

Согласно статье 152 Жилищного кодекса РФ, для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятель­ностью. Допускается осуществление следующих видов хозяйствен­ной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего иму­щества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, в наём части общего имущества в многоквартирном доме и др.

83. За счёт каких средств ТСЖ должно проводить капиталь­ный ремонт жилого дома?

Статья 165 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что средства на капитальный ремонт многоквартирного дома ТСЖ могут предос­тавлять из бюджета органы местного самоуправления. Но следует учитывать, что предоставление таких средств не обязанность органа местного самоуправления, а право. ТСЖ может формировать резе­рвный фонд, куда будут аккумулироваться средства на ремонт (нап­ример, полученные от разрешённой предпринимательской деятель­ности (размещение рекламы на прилегающей территории и т.п.). Создание специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом ТСЖ цели, предусмотрено статьей 151 Жилищного кодекса РФ. Порядок образования таких фондов определяется общим собра­нием членов товарищества.

84. Как происходит оплата коммунальных услуг после создания ТСЖ? По каким ставкам? И что делать, если собственник не становится членом ТСЖ?

В соответствии со статьей 155 Жилищного кодекса РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созда­но товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое поме­щение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заклю­чёнными с товариществом собственников жилья (часть 6 статьи 155 ЖК РФ). Ставки, по которым происходит оплата жилищно-комму­нальных услуг, определяются либо решением общего собрания собственников при ежегодном утверждении финансово-хозяйствен­ного плана (сметы), либо, если такого решения не последовало, действуют ставки Правительства РФ. Также учитываются тарифы ресурсоснабжающих организаций.                                                                           

85. Как в ТСЖ должен быть организован прием платежей за жилое помещение и коммунальные услуги?

Расчёт и начисление платы за жилое помещение? и коммунальные услуги могут осуществлять работники ТСЖ (главный бухгалтер или бухгалтер) или председатель. При этом должны учитываться имев­шие место факты непредоставления услуг или предоставления услуг ненадлежащего качества. Затем необходимо сформировать счета для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и осуществить их рассылку (вручение) не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Приём наличных денежных средств от членов ТСЖ или собственников помещений в доме должен осущес­твляться в соответствии с Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утверждёнными Правительством РФ.

86. Какие меры может применять ТСЖ по взысканию задолженности по оплате за ЖКУ?

В отношении неплательщика возможно применение следующих мер: обращение в суд с исковым заявлением, введение ограничения на предоставление коммунальных услуг, а также приостановка поставки коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» закрепле­но, что члену ТСЖ или собственнику помещения предварительно должно быть направлено письменное предупреждение (уведомле­ние) о приостановке и (или) ограничении поставки коммунальных услуг. Следует иметь в виду, что указанный нормативный акт запре­щает приостановку поставки таких услуг, как отопление, водоотведение и холодное водоснабжение. Также необходимо учитывать все сроки, предусмотренные для ликвидации задолженности неплатель­щиком. Таким образом, чтобы применение мер по взысканию задол­женностей было правомерным, ТСЖ следует соблюдать условия и порядок, установленные законодательством.

87.   Что является органом управления многоквартирным домом?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 44 ЖК РФ).

88.  К чьей компетенции относится принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом?

К компетенции общего собрания собственников помещения в мно­гоквартирном доме (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

89. Где может повысить свою квалификацию председатель товарищества собственников жилья и за счёт каких средств?

В Центральном административном округе Москвы существует Госу­дарственное унитарное предприятие «Центр поддержки объединений жителей» префектуры ЦАО, которое является уполномоченной органи­зацией Правительства Москвы по вопросам реализации Программы раз­вития самоуправления граждан в жилищной сфере на территории ЦАО на 2005 - 2007 гг. и 2008 - 2010 гг., на базе которого проводятся консуль­тации и обучение по вопросам управления многоквартирными домами. Бесплатные консультации проводятся по четвергам. Обучение проводит­ся на договорной основе по трём курсам: начальному, базовому и курсу повышения квалификации.

90. Что такое Клуб ТСЖ? Каковы его цели и задачи?

Клуб ТСЖ - некоммерческая организация. Цель - не извлече­ние прибыли, а всесторонняя поддержка и помощь в реализации программ жилищных объединений, создание условии для общения ТСЖ между собой, защита их прав, рассмотрение их проблем и поиск способов разрешения   их проблем.

В числе заявленных задач можно назвать:

• создание предпосылок и условий для распространения и внед­рения идеи, методов и принципов управления жильём через товари­щества собственников жилья;
• разработку программ и схем уменьшения затратной части для собственников помещений в многоквартирных домах па основе анализа поставленных задач и проблем;
• организацию открытого диалога между органами исполнитель­ной власти и жилищными объединениями;
• проведение постоянного мониторинга действующего законо­дательства и судебной практики в области жилищных отношений, их обобщение и анализ;
• проведение постоянного мониторинга развития рынка работ и услуг, предоставляемых в сфере управления и эксплуатации жилищ­ного фонда на территории города Москвы;
• содействие положительному решению вопросов, связанных с передачей многоквартирных домов в управление:
• обеспечение условий для налаживания связей, деловых кон­тактов и обмена опытом между профессионалами в сфере управле­ния и эксплуатации домов.                                                           

91.  Какие дополнительные услуги может оказать Клуб ТСЖ?

В числе основных видов работ, выполняемых клубом ТСЖ, можно выделить проведение различных мероприятий («круглые столы», семи­нары, собрания и т.д.) для общения собственников, председателей ТСЖ и других жилищных объединений между собой и с представителями органов исполнительной власти.

В числе дополнительных услуг клуба следует отметить:

• организацию для членов клуба консультаций с приглашением спе­циалистов в сфере ЖКХ для решения задач товариществ;
• оказание содействия в регистрации товариществ собственников жилья;
• бухгалтерское сопровождение;
• анализ наиболее доходных ресурсов многоквартирного дома и сос­тавление модели повышения эффективности распоряжения общим иму­ществом;
• помощь в подготовке и составлении финансового плана ТСЖ;
• прогнозирование дополнительных доходов многоквартирного дома, их анализ, реализация модели;
• публикации о проблемах и достижениях жилищных объединений в печатном органе клуба -газете «ТСЖ»;
• организация обучения для членов клуба;
• решение иных проблем, касающихся самоуправления граждан в жилищной сфере, при их возникновении у представителей жилищных объединений.

92. Какова главная цель деятельности НП «Клуб ТСЖ»?

Целей можно обозначить несколько. Основными из них являются:

1.  Создание на базе клуба эффективного аналитического отдела для работы с обращениями представителей жилищных объединений. Эти вопросы будут обсуждаться на мероприятиях клуба, а при необходимости передаваться в соответствующие инстанции, принятие решения будет
контролироваться.

2.   Организация постоянной информированности граждан о ходе реформы ЖКХ путём проведения клубных мероприятий, мониторинга действующего законодательства, что в итоге должно привести к устранению правового вакуума в жилищной сфере.

3.  Создание на базе Клуба ТСЖ единой УК, где каждый член некоммерческого партнёрства будет иметь возможность контролировать деятельность партнёрства и принимать непосредственное участие в управ­лении жилым фондом.

93. Как происходит передача дома в управление ТСЖ? Что нужно предусмотреть при этом? Какие документы при этом передаются?

Предусмотреть нужно многое:

• работу с собственниками и жилых, и нежилых помещений;
• проведение технической инвентаризации дома и установления его фактического состояния (здесь также предусматривается работа с ресурсоснабжающими организациями и дирекцией единого заказ­чика);
• разработку бизнес-плана по управлению и эксплуатации дома, учи­тывается вся техническая документация в соответствии с нормативными документами (распоряжение префекта ЦАО «Об утверждении положе­ния комиссии по передаче домов в управление товариществам собствен­ников жилья на территории ЦАО» 4450-р от 25 октября 2005 года).

94. Как строятся учёт и налогообложение в ТСЖ?

В последнее время бухгалтеры товариществ собственников жилья часто обращаются в налоговые органы с просьбой разъяснить учёт обя­зательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имуще­ства в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Проанализировав ответы налоговых органов по данной теме, необходи­мо отметить, что их позиция в 2006 году существенно изменилась. В Письме УМНС по г. Москве № 20-12/54819 от 2 августа 2005 года говори­лось, что получаемые ТСЖ доходы от оказания услуг по эксплуатации жилого дома (техническому обслуживанию), в том числе проведения всех видов ремонта, являются доходами этой организации, учитываемы­ми для целей налогообложения прибыли. А вот платежи, взимаемые ТСЖ с собственников помещений в многоквартирном доме за фактичес­ки потреблённые ими коммунальные услуги, не учитываются в составе доходов для целей налогообложения, за исключением сумм превышения взимаемых платежей над суммами фактически потреблённых собствен­никами услуг.

В 2006 году в Письмах Минфина России № 03-03-04/4/45 от 3 марта 2006 года, № 03-03-04/4/32 от 17 февраля 2006 года и № 03-03-05/8 от 5 мая 2006 года уже указано, что плата за коммунальные услуги является доходом, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на при­быль ТСЖ. Обоснование этой позиции следующее.

Товариществом собственников жилья, как это установлено статьёй 135 ЖК РФ, признаётся некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользова­ния и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Статьёй 155 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ либо ЖСК, или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, вносят обязательные плате­жи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, теку­щий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном орга­нами управления ТСЖ либо органами управления ЖСК, или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Жилищное законодательство, таким образом, предусматривает обя­занность участия членов ТСЖ и ЖСК своими средствами в реконструк­ции и последующем содержании многоквартирного дома, форма которо­го, в зависимости от решения, принятого органом управления ТСЖ либо ЖСК, может квалифицироваться как плата за жилое помещение и ком­мунальные услуги, либо как взносы членов ТСЖ и ЖСК, направляемые на установленные цели.

Некоммерческие организации, в том числе ТСЖ и ЖСК, согласно статье 246 Налогового кодекса РФ, являются плательщиками налога на прибыль организаций и определяют налоговую базу в порядке, установ­ленном главой 25 кодекса. Исчерпывающий перечень доходов, не учиты­ваемых при определении налоговой базы, предусмотрен статьёй 251 НК РФ.

В частности, в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 251 НК РФ целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, осуществлённые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организа­циях в виде вступительных взносов, членских взносов, паевых вкладов, а также пожертвований, признаваемых таковыми в соответствии с Граж­данским кодексом РФ,  не учитываются при определении  налоговой базы. При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учёт доходов (расходов), получен­ных (произведённых) в рамках целевых поступлений.

Гражданское законодательство и законодательство, регулирующее порядок образования имущества потребительских кооперативов, не зап­рещает потребительским кооперативам предусматривать в уставах, помимо вступительных и паевых взносов, являющихся в соответствии с законодательством обязательными для данной правовой формы органи­зации, и иные источники формирования имущества кооператива, вклю­чая целевые взносы своих членов. Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступи­тельных и иных взносов членов товарищества.

Вместе с тем в целях статьи 251 НК РФ целевыми, не учитываемыми при формировании налоговой базы но налогу на прибыль организаций, признаются только вступительные и членские взносы и паевые вклады в некоммерческие организации, к которым рассматриваемые выше плате­жи членов ТСЖ и ЖСК не относятся.

Исходя из изложенного, плата членов ТСЖ либо ЖСК за содержание и ремонт жилого помещения, плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремон­ту общего имущества в многоквартирном доме, а также плата за комму­нальные услуги квалифицируются в качестве выручки от реализации работ, услуг и соответственно учитываются ТСЖ либо ЖСК при опреде­лении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. При этом для целей налогообложения принимаются расходы ТСЖ либо ЖСК, отвеча­ющие требованиям, предусмотренным пунктом 1 статьи 252 Налогового кодекса.

Вместе с тем, по мнению налоговых органов, в случае, если в соответ­ствии с уставом, утверждённым общим собранием членов ТСЖ, на ТСЖ возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомо­вой территории; технической инвентаризации жилого дома; предостав­лению коммунальных услуг; по содержанию, и ремонту жилых и нежи­лых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счёт членов ТСЖ (то есть является, исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ перечисленные услуги), то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посред­нической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 9 пункта 1 статьи 251 НК РФ, т.е. только в части посредничес­кого, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ.

Таким образом, по мнению автора, вопрос об учёте платы за комму­нальные платежи на данный момент окончательно не урегулирован, но в связи с последними разъяснениями налоговых органов бухгалтерам рекомендуется учитывать её в составе доходов для целей налогооб­ложения прибыли. В пользу такой позиции говорят и принятые изменения в Положение о лицензировании деятельности по прода­же электрической энергии гражданам (в ред. Постановления Прави­тельства Российской Федерации № 307 от 23 мая 2006 года), согласно которым действие настоящего Положения не распространяется на деятельность ТСЖ.

Также необходимо отметить, что данным Постановлением были утве­рждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, в которых под «исполнителем» понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, ТСЖ, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении мно­гоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

95. В чем преимущества и недостатки различных форм объ­единений жителей? Какие из них наиболее перспективные?

Основными и перспективными формами жилищных объединений являются ТСЖ и домовые комитеты.

Товарищества собственников жилья - это добровольное объедине­ние собственников с целью управления своей собственностью, которое является юридическим лицом.

Домовой комитет - это общественное добровольное объединение граждан, которое не является юридическим лицом.

Территориальные общины, жилищные кооперативы, жилищно-стро­ительные кооперативы, согласно жилищному законодательству, должны будут в ближайшее время преобразоваться в одну из этих форм.

А вот такой организационно-правовой формы, как товарищест­во собственников жилья во вновь сформированном кондоминиу­ме, в новом кодексе нет. Впрочем, нет и термина «кондоминиум», он заменён на термин «многоквартирный дом». Такие объеди­нения до 1 марта 2006 года подлежат ликвидации или пере­регистрации.

96. Как изменится плата за коммунальные услуги при пере­ходе дома на самообслуживание? Можно ли ожидать, что раз­меры объединённого капитала не позволят самостоятельно окупать все расходы ТСЖ, в том числе и незапланированные?

При переходе дома на самообслуживание плата за коммунальные платежи сохраняется по ставкам, установленным Правительством Москвы, при этом у льготной категории граждан сохраняются все ранее предоставляемые им льготы. Увеличение размера платежей возможно только в случае одобрения данного решения большинством голосов общего собрания собственников помещений в многоквартир­ном доме.

Чтобы ТСЖ не оказаться у разбитого корыта, при передаче дома в управление ТСЖ нашим предприятием готовится бизнес-план развития дома, в котором определяется доходная и затратная экономика. Если жители увидят нецелесообразность самостоятельного управления домом - их никто к этому не принудит.

97.  Как решается вопрос о передаче в управление ТСЖ не только жилых, но и нежилых помещений?

ТСЖ имеет преимущественное право (являясь некоммерческой орга­низацией, не участвует в торгах и конкурсах) на приобретение в собствен­ность или аренду нежилых помещений, входящих в состав многоквар­тирного дома и являющихся собственностью г. Москвы только при нали­чии двух условий: если на данные помещения отсутствуют какого-либо рода обременения, и если ТСЖ является балансодержателем этого мно­гоквартирного дома.

И ещё, прежде всего необходимо знать - понятие государственной собственности равнозначно понятию собственности частной. И если речь идёт об уже оформленных правах, товарищество не может предъяв­лять претензии.

98. Какие вопросы по благоустройству в основном решаются с помощью ТСЖ (экологическая обстановка во дворах, проблемы озеленения, безопасность квартир, ремонт подъездов)?

В округе существует несколько ежегодных программ поддержки домов-ТСЖ и других объединений жителей:

• программа формирования многоквартирных домом;
• программа «Мой двор, мой подъезд»;
• программа «Улучшаем свое жилище»;
• программа -энергосбережения:
• программа озеленения и благоустройства придомовой территории:
• программа по установке систем видеонаблюдения.

99.  Каковы основные формы сотрудничества с окружными и районными властями и службами у членов ТСЖ?

ТСЖ, являясь юридическим лицом, имеет гражданские права, соот­ветствующие целям его деятельности, и несет связанные с этой деятель­ностью обязанности (то есть обладает правоспособностью), и, соответ­ственно, в взаимоотношения с органами власти строятся на этом уровне. Товарищество сотрудничает не только с окружными и районными, но и с городскими службами на договорном основе

100.  В чем преимущества ТСЖ перед другими организация­ ми жителей или перед не входящими в какие-либо объединения гражданами?

Товарищество собственников жилья - прежде всего юридическое лицо, соответственно, и возможностей у юридического лица больше. Не нравится вам, как вывозится мусор - нет проблем, можно заключить договор с другой организацией. Плохо работает сантехник, приглашён­ный из другой организации, - поищите в доме и включите договор с ним, и любой сантехнический ремонт будет выполнен в течение 10 минут после заявки.

В управляющей компании, которую можно пригласить, должен быть свой сантехник, но соответственно штатному  расписанию, то есть он может, например, работать через день.

А если вы непосредственно управляете домом, то этот же сантехник, заключив договор на обслуживание вашего дома, может иметь ещё не­сколько домов на обслуживании, и ваша заявка будет выполнена тогда, когда он сможет.

Словом, юридическое лицо - ТСЖ - может само взять дом в управ­ление и сделать всё возможное для наиболее комфортного вашею про­живания в доме.